Réglementation pour la recharge électrique en immobilier tertiaire : ce que les entreprises doivent savoir

L’électrification des usages n’est plus une option, c’est une obligation. Pour les entreprises opérant dans l’immobilier tertiaire, la question de la recharge des véhicules électriques devient un enjeu réglementaire incontournable. Entre les exigences du Code de la construction, les effets de la Loi LOM et les évolutions induites par le Décret Tertiaire, les acteurs doivent naviguer dans un cadre légal dense, en constante évolution. Pré-équipement, installation de bornes, accessibilité, taux d’équipement minimum… les obligations varient selon la nature du bâtiment, sa date de construction, ou son usage. Cet article propose un tour d’horizon des réglementations à connaître pour rester conforme, anticiper les investissements et valoriser ses actifs tertiaires.

Un cadre réglementaire qui s’intensifie pour les bâtiments tertiaires

Les gestionnaires d’immeubles tertiaires font face à une mutation rapide de la réglementation. L’objectif est clair : accélérer l’électrification du parc de stationnement, afin d’accompagner la transition vers les véhicules électriques, en entreprise comme pour les clients et visiteurs.

La Loi LOM : une base légale incontournable

Adoptée fin 2019, la Loi d’Orientation des Mobilités (LOM) impose progressivement aux acteurs de l’immobilier tertiaire d’équiper leurs parkings de bornes de recharge ou, a minima, de les pré-équiper. Ce texte ambitieux s’applique à différents types de bâtiments, selon qu’ils soient neufs, existants ou rénovés, avec des exigences adaptées :

• Pour les bâtiments tertiaires neufs disposant de plus de 10 places de stationnement, 20 % des emplacements doivent être pré-équipés pour l’accueil de bornes, avec au moins une borne réellement installée.
• Pour les bâtiments existants avec plus de 20 places, une obligation de 5 % d’équipement entre en vigueur à partir du 1er janvier 2025.
• En cas de rénovation importante (coût > 25 % de la valeur du bâtiment), les règles applicables aux bâtiments neufs s’imposent.

Les parkings à usage mixte (tertiaire et résidentiel) doivent appliquer un prorata des obligations, en fonction de la surface ou du nombre d’usagers.

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Le Code de la construction renforce les exigences techniques

Parallèlement, le Code de la construction et de l’habitation (CCH) impose des règles strictes pour les nouvelles constructions tertiaires. Au-delà des obligations de pré-équipement, il encadre :

• L’emplacement des infrastructures IRVE (tableaux basse tension, tranchées techniques).
• La sécurité électrique liée à l’usage de bornes haute puissance.
• La proportion d’emplacements PMR accessibles, soit 2 % du total des places.

Ces normes techniques garantissent que les futures installations IRVE seront fiables, évolutives et conformes, tout en limitant les surcoûts d’adaptation ultérieure.

Les foncières et gestionnaires doivent donc intégrer ces contraintes dès la phase de conception ou de rénovation, sous peine de non-conformité coûteuse, voire d’interdiction de mise en service.

Pré-équipement vs. installation : bien comprendre la différence réglementaire

L’une des confusions les plus fréquentes concerne la différence entre pré-équipement et installation effective de bornes. Pourtant, cette distinction est essentielle pour anticiper correctement les investissements et répondre aux obligations légales dans l’immobilier tertiaire.

Le pré-équipement : préparer sans installer

Le pré-équipement consiste à doter les emplacements de stationnement des conduits, gaines, câblages et réservations nécessaires à une installation future de bornes de recharge. Il ne s’agit pas encore d’un équipement opérationnel, mais d’un dispositif passif, destiné à faciliter et réduire le coût de l’installation à venir.

C’est cette obligation qui s’applique majoritairement aux bâtiments tertiaires neufs :

• 20 % des emplacements doivent être pré-équipés.
• 2 % des emplacements doivent être accessibles aux personnes à mobilité réduite (PMR) et également pré-équipés.

Ce pré-équipement permet aux propriétaires ou utilisateurs du bâtiment de déployer des bornes à la demande, sans intervention lourde sur la structure du parking.

L’installation : répondre à un besoin immédiat

L’installation effective implique la mise en place et la mise en service d’une borne de recharge fonctionnelle. Elle est requise dans les cas suivants :

• Au moins une borne installée dans les bâtiments neufs tertiaires de plus de 10 places.
• 5 % de bornes actives dans les bâtiments existants tertiaires à partir de 2025.
• Deux bornes installées dès la livraison si le parking comprend plus de 200 places.

Ces équipements doivent être compatibles avec les normes IRVE, interopérables, communicants (protocole OCPP recommandé) et faciles à superviser. Ils doivent également être accessibles de manière sécurisée et, dans certains cas, couplés à un système de supervision pour assurer leur bon fonctionnement.

💡 Astuce pratique : le pré-équipement peut être intégré dans la stratégie de gestion patrimoniale, tandis que l’installation peut être progressivement financée par les utilisateurs ou intégrée à des services locatifs.

Cette distinction permet aux gestionnaires de répartir les investissements dans le temps tout en assurant la conformité immédiate du site.

Décret Tertiaire et IRVE : une convergence stratégique

Au-delà des obligations spécifiques liées aux infrastructures de recharge, les foncières tertiaires doivent aussi composer avec le Décret Tertiaire, qui impose une réduction progressive de la consommation énergétique des bâtiments à usage tertiaire. Ce texte, complémentaire à la Loi LOM, peut devenir un levier pour valoriser les bornes de recharge, à condition de bien les intégrer dans la stratégie énergétique globale.

Le Décret Tertiaire : objectifs et périmètre

Entré en vigueur en 2019, le Décret Tertiaire impose à tous les bâtiments tertiaires de plus de 1 000 m² :

• Une réduction de 40 % de la consommation d’énergie d’ici 2030,
• 50 % d’ici 2040,
• Et 60 % d’ici 2050.

Il concerne aussi bien les propriétaires que les exploitants et implique la déclaration annuelle des consommations énergétiques sur la plateforme OPERAT.

L’installation de bornes de recharge électrique, si elle est mal pilotée, peut peser lourdement sur la consommation d’un bâtiment et donc compromettre l’atteinte des objectifs. À l’inverse, une gestion intelligente des IRVE permet de contrôler la charge, de l’optimiser en heures creuses et de l’intégrer dans un système de smart charging ou d’autoconsommation photovoltaïque.

Vers une synergie IRVE / performance énergétique

La clé est de ne pas considérer les bornes de recharge comme un simple ajout fonctionnel, mais comme un maillon du plan de performance énergétique. Pour cela, il est recommandé de :

• Superviser la consommation des IRVE via une plateforme centralisée.
• Intégrer la recharge dans le système de gestion énergétique du bâtiment (BEMS).
• Privilégier les bornes pilotables, capables de s’adapter aux pics et aux creux de la demande.
• Produire une partie de l’énergie nécessaire via du solaire et orienter la recharge en fonction.

En procédant ainsi, les gestionnaires de bâtiments tertiaires peuvent non seulement répondre à la Loi LOM, mais aussi gagner des points de performance énergétique, réduisant leur exposition au risque réglementaire et valorisant leur patrimoine immobilier dans une logique de durabilité.

Comment se mettre en conformité : étapes clés et bonnes pratiques

Se conformer aux réglementations relatives à la recharge des véhicules électriques dans l’immobilier tertiaire ne se résume pas à installer quelques bornes. Il s’agit d’un projet structurant qui doit être intégré dans la gestion long terme du bâtiment. Voici les étapes incontournables pour une mise en conformité efficace, sans mauvaise surprise.

Étape 1 : réaliser un audit technique du site

Avant toute chose, il est essentiel d’évaluer :

• Le nombre de places de stationnement concernées,
• L’état du réseau électrique existant (TGBT, capacité, infrastructure),
• Les équipements déjà installés, s’il y en a,
• Les possibilités d’évolution à court, moyen et long terme.

Cet audit permet de déterminer le niveau de pré-équipement nécessaire, d’identifier les contraintes techniques éventuelles (surcharge, tranchées, ventilation, etc.) et de définir les emplacements prioritaires pour l’installation de bornes.

Étape 2 : concevoir une stratégie évolutive

Inutile de tout installer en une fois : il est recommandé de préparer le terrain pour des installations progressives, en fonction de la demande réelle, du taux d’occupation des parkings, ou des besoins des locataires.

Pour cela :

• Prévoir un pré-équipement généralisé (20 % des places minimum) dès la construction ou la rénovation.
• Installer quelques bornes opérationnelles en phase 1, puis planifier des déploiements complémentaires.
• Intégrer un système de supervision dès le départ, pour suivre l’usage et identifier les points à optimiser.

Une approche progressive permet d’optimiser les coûts tout en répondant à la réglementation dès les premières étapes du projet.

Étape 3 : choisir un opérateur IRVE fiable et conforme

Le partenaire technique est un facteur de réussite déterminant. Il doit être capable de :

• Fournir des équipements conformes aux normes IRVE,
• Assurer une installation certifiée (techniciens IRVE qualifiés),
• Proposer une supervision sécurisée et un accompagnement réglementaire (reporting, alertes, mises à jour).

💡 Avec Bump, vous bénéficiez d’une offre tout-en-un pour les foncières tertiaires :

• Audit technique du site,
• Pré-équipement et installation des bornes,
• Supervision centralisée et sécurisée,
• Maintenance préventive,
• Reporting réglementaire prêt à l’emploi, compatible avec vos obligations OPERAT et RSE.

C’est la solution idéale pour conjuguer simplicité, conformité et rentabilité dans la gestion de vos parkings tertiaires.

Immobilier tertiaire : anticiper la recharge électrique, c’est valoriser son patrimoine

Loin d’être une contrainte administrative, la réglementation autour de la recharge électrique est en réalité une opportunité de transformation pour l’immobilier tertiaire. En intégrant dès aujourd’hui des infrastructures IRVE conformes et intelligentes, les foncières :

• répondent aux exigences de la Loi LOM, du Code de la construction et du Décret Tertiaire, ou même au label BREEAM
• assurent à leurs clients ou locataires un service de recharge fiable et évolutif,
• et préparent leur parc immobilier à la mobilité de demain, tout en valorisant leurs actifs.

Les bâtiments capables de proposer des bornes de recharge bien pensées, bien supervisées et bien intégrées à leur performance énergétique seront plus attractifs, plus résilients et mieux armés face aux nouvelles attentes du marché.

Et avec un partenaire comme Bump, capable d’assurer l’audit, l’installation, la supervision et la maintenance, vous n’avez plus à choisir entre conformité réglementaire et simplicité de gestion : vous avez les deux.

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